Когда арендодатель сдает в аренду помещение, коммунальными услугами пользуется непосредственно арендатор, который и должен их оплачивать. Однако, как правило, договоры с ресурсоснабжающими организациями заключены на имя арендодателя, а арендатор либо компенсирует коммунальные расходы в рамках договора аренды, либо оплачивает их по посредническому договору с арендодателем. Возникает вопрос, нужно ли арендодателю на УСН учитывать в доходах платежи от арендатора за "коммуналку". Ответ на него зависит от того, как оформлены договорные отношения с арендатором.
Арендная плата включает компенсацию коммунальных расходов
Оплата, полученная от арендатора за коммунальные услуги, учитывается арендодателем в доходах в составе арендной платы, ведь арендодатель должен учесть в доходах всю сумму полученной арендной платы (п. 1 ст. 346.15 НК РФ, ст. 249 НК РФ).
Такой вывод справедлив и в том случае, когда арендная плата по договору делится на постоянную и переменную (стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг) часть.
(См. письма Минфина России от 11.03.2012 № 03-11-11/72, постановления Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 № 9149/10, ФАС Дальневосточного округа от 19.05.2014 № Ф03-1447/2014, определением ВАС РФ от 30.07.2014 № ВАС-9889/14 отказано в передаче дела для пересмотра).
Арендатор компенсирует коммунальные платежи сверх арендной платы
Полученная арендодателем компенсация "коммуналки" является его доходом.
Для целей УСН к доходам относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы (п. 1 ст. 248 НК РФ, п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Доходы от реализации определяются в порядке, установленном ст. 249 НК РФ.
При расчете базы по УСН не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).
Исходя из этого, сумма компенсации расходов на оплату коммунальных услуг учитывается арендодателем в доходах при исчислении налоговой базы по УСН.
(См. письма Минфина России от 13.05.2022 № 03-11-06/2/44281, от 25.08.2021 № 03-11-11/68534, от 22.12.2020 № 03-11-06/2/112612, от 15.01.2020 № 03-11-11/1091).
Арендодатель является посредником по приобретению коммунальных услуг для арендатора
Арендодатель не должен учитывать в доходах оплату "коммуналки", полученную от арендатора по посредническому договору.
Стороны договора аренды могут заключить посреднический договор (агентский, договор комиссии), по которому арендодатель приобретает для арендатора за вознаграждение коммунальные услуги у третьих лиц (ст. 990 ГК РФ, 1005 ГК РФ).
В таком случае арендодатель является посредником, который только участвует в расчетах арендатора и ресурсоснабжающих организаций. Значит, в доходах для целей УСН арендодатель должен учесть только свое посредническое вознаграждение. Полученные коммунальные платежи учитывать не надо (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ, пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ).
(См. письма Минфина России от 25.08.2021 № 03-11-11/68534, от 22.12.2020 № 03-11-06/2/112612, от 14.11.2019 № 03-11-10/87803).
Обращаем ваше внимание, что во избежание претензий со стороны контролирующих органов арендодатель (исполнитель) должен заключить посреднический договор с арендатором (заказчиком) на предоставление коммунальных услуг и только после этого заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями.
В противном случае полученную от арендатора оплату коммунальных услуг арендодателю придется учесть в доходах по УСН наравне с агентским вознаграждением, ведь сделка, совершенная до заключения посреднического договора, не может быть признана заключенной во исполнение поручения заказчика.
(См. письма Минфина России от 20.11.2020 № 03-11-11/101601, от 11.09.2020 № 03-11-06/2/80000, от 24.01.2013 № 03-11-06/2/12, от 21.01.2013 № 03-11-06/2/07, п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 № 85, постановления АС Восточно-Сибирского округа от 11.08.2021 № Ф02-4025/2021, ФАС Поволжского округа от 04.10.2007 № А57-9388/06).