При предоставлении помещения в аренду расходы на коммунальные услуги (энергоснабжение, водоснабжение и теплоснабжение помещения) зачастую несет арендатор. Договором может быть предусмотрено, что такие расходы возмещаются сверх арендной платы. В этом случае арендодатель наряду с арендной платой получает от арендатора компенсацию коммунальных расходов.
Положения НК РФ прямо не говорят о том, что полученная компенсация облагается НДС. Вместе с тем положения п. 2 ст. 153, пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ требуют включить в налоговую базу по НДС все доходы, связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг).
В связи с этим не вполне ясно, включаются ли в налоговую базу по НДС суммы возмещаемых коммунальных расходов.
Рекомендации
Не облагать НДС сумму полученной от арендатора компенсации коммунальных расходов, приходящихся на сданное в аренду помещение. Так считают контролирующие органы.
Обоснование тому следующее.
Объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Арендодатель не является поставщиком услуг по передаче электроэнергии, воды арендатору, поскольку сам выступает в качестве покупателя таких услуг (абонента). Соглашение сторон о возмещении, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения (п. 22 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Такой вывод распространяется и на другие коммунальные услуги (водоснабжение, теплоснабжение) (ст. 548 ГК РФ).
В связи с тем, что арендодатель коммунальные услуги арендатору не оказывает (не реализует), объект обложения НДС отсутствует. Поэтому арендодатель не должен оформлять счета-фактуры с НДС на сумму коммунальных расходов (п. 3 ст. 168, п. 3 ст. 169 НК РФ).
(См. письма Минфина России от 17.12.2024 № 03-07-11/127325, от 17.12.2024 № 03-07-11/127323, от 18.01.2024 № 03-07-11/3227, от 10.02.2011 № 03-03-06/1/86, п. 2 письма ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@, постановление АС Северо-Западного округа от 18.08.2015 № Ф07-4667/2015).
При этом контролирующие органы считают, что арендодатель не имеет права на вычет "входного" НДС в части коммунальных услуг, потребленных арендатором.
(См. письмо Минфина России от 03.03.2006 № 03-04-15/52, направленное для сведения письмом ФНС России от 27.10.2006 № ШТ-6-03/1040@, постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.09.2006 № А52-353/2006/2).
Счет-фактура от ресурсоснабжающей организации регистрируется арендодателем в книге покупок без учета сумм коммунальных расходов, приходящихся на арендатора.
(См. письмо Минфина России от 06.09.2005 № 07-05-06/234).
Однако право арендодателя на вычет всей суммы налога, уплаченной ресурсоснабжающей организации, подтверждают суды, ведь такие услуги связаны с предоставлением помещения в аренду, поэтому используются в операциях, облагаемых НДС. Однако при выборе этого варианта поведения возможны споры с контролирующими органами.
(См. постановления АС Северо-Кавказского округа от 16.06.2017 № Ф08-3192/2017, ФАС Волго-Вятского округа от 23.11.2009 № А17-7511/2008, ФАС Северо-Кавказского округа от 21.12.2009 № А63-8994/2004-С4-9).
Внимание
Зачастую арендодатель перепредъявляет арендатору расходы на приобретенные для него коммунальные услуги, то есть арендодатель оформляет счет-фактуру на коммунальные услуги с НДС от своего имени. Во избежание претензий со стороны контролеров указанный в таком счете-фактуре налог он должен заплатить в бюджет, счет-фактуру зарегистрировать в книге продаж.
Арендодатель может не платить в бюджет перепредъявленный арендатору НДС, но при этом он должен быть готов к претензиям со стороны контролеров.
Вопрос о праве арендатора на вычет НДС по перевыставленным счетам-фактурам вызывает споры. Подробнее см. статью-рекомендацию.