Дата публикации 26.02.2025

Налогоплательщики-физлица, приобретающие (строящие) жилье, а также земельные участки (вместе с жильем или для будущего строительства), могут заявить вычет по расходам на их приобретение, включая проценты по займам и кредитам на это (пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Кто имеет право на вычет

Вычетом могут воспользоваться граждане, которые (пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ):

• приобретают жилье
• строят жилье
• приобретают земельные участки вместе (вместе с жильем или для будущего строительства)
• платят проценты по кредитам на приобретение (строительство) жилья или земельных участков (вместе с жильем или для будущего строительства)

Данный вычет предоставляется также родителям (усыновителям, приемным родителям, опекунам и попечителям), которые строят или приобретают за свой счет жилье или землю в собственность детей или подопечных до достижения ими 18 лет , а также детей подопечных, признанных судом недееспособными (п. 6 ст. 220 НК РФ).

При этом правом на вычет обладают только резиденты РФ, доход которых облагается НДФЛ по ставке 13 (15, 18, 20 и 22) процентов. Речь идет о доходах по трудовым и гражданско-правовым договорам (основная налоговая база), а также о доходах от продажи имущества. К доходам нерезидентов вычет не применяется (п. 3 ст. 210 НК РФ). Подробнее о вычете у резидентов ЕАЭС читайте в статье-рекомендации.

Вычет не предоставляется по расходам на новое строительство либо приобретение жилья, если (п. 5 ст. 220 НК РФ):

• их оплатил работодатель или иные лица;
• они оплачены за счет средств материнского (семейного) капитала;
• они оплачены за счет бюджетных средств;
• сделка купли-продажи жилья совершается между взаимозависимыми гражданами по ст. 105.1 НК РФ (например, одно физлицо подчиняется другому по должностному положению или физические лица являются родственниками или членами семьи: супруги, родители и дети, братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный, усыновитель и усыновленный).

Имущественный вычет на приобретение (строительство) жилья налогоплательщик может заявить только один раз в жизни (п. 11 ст. 220 НК РФ). Одновременно с этим он может воспользоваться вычетом по процентам, уплаченным на его приобретение.

Вычет на приобретение жилья (размер, особенности, документы)

Вычет предоставляется в размере расходов на приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или долей в них, в том числе в строящемся доме (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Наряду с расходами на приобретение жилья налогоплательщик может принять к вычету расходы на:

• приобретение отделочных материалов;
• работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них;
• разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.

Это возможно, если по договору квартира, комната (права на них) были приобретены без отделки (пп. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ).

К вычету берутся расходы на приобретение одного или нескольких жилых объектов в общей сумме, не превышающей 2 000 000 рублей (вместе с расходами на приобретение или строительство иных объектов недвижимости – пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Право на вычет при приобретении недвижимости (доли в ней) возникает с даты государственной регистрации права собственности на такой объект. Если приобретены права на квартиру, комнату (долю в них) в строящемся доме, то право на вычет возникает с даты передачи объекта по передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. При этом за вычетом можно обратиться после госрегистрации права собственности на данные квартиру, комнату или долю (доли) в них. Вычет по расходам на приобретение жилья налогоплательщик должен подтвердить, представив в налоговый орган пакет документов. В зависимости от конкретной ситуации такими документами будут (пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ):

• при приобретении жилого дома (долей в нем) – договор о приобретении жилого дома (долей в нем);
• при приобретении квартиры, комнаты (долей в них) – договор о приобретении квартиры, комнаты (долей в них);
• при приобретении прав на объект долевого строительства – договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта застройщиком и принятие его участником, подписанный сторонами;
• при приобретении жилья для ребенка – свидетельство о рождении ребенка, для подопечного – решение органа опеки и попечительства об установлении опеки или попечительства;
• квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки и др.;
• заявление налогоплательщиков-супругов о распределении понесенных ими расходов при приобретении в период брака в совместную собственность жилья, в том числе с использованием кредитных денежных средств.

Вычет на строительство жилья (размер, особенности, документы)

Вычет возможен также по затратам на строительство на территории РФ жилья (жилых домов или долей в них), в число которых входят расходы (пп. 3 п. 3 ст. 220 НК РФ):

• на разработку проектной и сметной документации;
• на приобретение строительных и отделочных материалов;
• на приобретение жилого дома или доли (долей) в нем, в том числе не оконченного строительством;
• на работы или услуги по строительству (достройке жилого дома или доли (долей) в нем, не оконченного строительством) и отделке;
• на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации.

Расходы на достройку и отделку жилья принимаются к вычету, если по договору был приобретен жилой дом, который не завершен строительством (пп. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ).

К вычету берутся расходы на строительство одного или нескольких жилых объектов в общей сумме, не превышающей 2 000 000 рублей (вместе с расходами на приобретение или строительство иных объектов недвижимости – пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Право на вычет при приобретении недвижимости (доли в ней) возникает с даты государственной регистрации права собственности на такой объект. Если приобретены права на квартиру, комнату (долю в них) в строящемся доме, то право на вычет возникает с даты передачи объекта по передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. При этом за вычетом можно обратиться после госрегистрации права собственности на данные квартиру, комнату или долю (доли) в них.

Вычет по расходам на строительство жилья налогоплательщик должен подтвердить, представив в налоговый орган пакет документов. В зависимости от конкретной ситуации такими документами будут (пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ):

• при приобретении жилого дома (долей в нем) – договор о приобретении жилого дома (долей в нем);
• при приобретении квартиры, комнаты (долей в них) – договор о приобретении квартиры, комнаты (долей в них);
• при привлечении для строительства жилого дома (долей в нем) сторонних лиц - договор о строительстве жилого дома (долей в нем);
• при строительстве жилья для ребенка – свидетельство о рождении ребенка, для подопечного – решение органа опеки и попечительства об установлении опеки или попечительства;
• квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физлиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и др.;
• заявление налогоплательщиков-супругов о распределении понесенных ими расходов при приобретении в период брака в совместную собственность жилья, в том числе с использованием кредитных денежных средств.

Вычет на приобретение земельного участка (размер, особенности, документы)

Физическое лицо может заявить вычет по расходам на приобретение земельного участка (долей в нем), если он приобретается:

• для индивидуального жилищного строительства. Причем вычет предоставляется только после постройки жилого дома и даты госрегистрации права собственности на него (пп. 2 п. 3 ст. 220 НК РФ);
• вместе с расположенным на нем жилым домом или долей в нем (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ).

К вычету берутся расходы на приобретение одного или нескольких земельных участков в общей сумме, не превышающей 2 000 000 рублей (вместе с расходами на приобретение или строительство иных объектов недвижимости – пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Вычет по расходам на приобретение земельного участка налогоплательщик должен подтвердить, представив в налоговый орган пакет документов. В зависимости от конкретной ситуации такими документами будут (пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ):

• при приобретении земельных участков (долей в них) для строительства или вместе с готовым жильем – договор о приобретении земельного участка (долей в нем);
• при приобретении земельного участка под строительство для ребенка – свидетельство о рождении ребенка, для подопечного – решение органа опеки и попечительства об установлении опеки или попечительства;
• квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки и др.
• заявление налогоплательщиков-супругов о распределении понесенных ими расходов при приобретении в период брака в совместную собственность земельного участка, в том числе с использованием кредитных денежных средств.

Вычет по кредитным процентам (размер, особенности, документы)

Если гражданин имеет право на вычет по приобретенному (построенному) жилью или земельным участкам (перечислены выше), он может заявить к вычету проценты, уплаченные по кредитам (займам), взятым на приобретение (строительство) этих объектов. Важно, чтобы в этих договорах было четко указано, что деньги выданы гражданину именно на приобретение жилого объекта (земельного участка).

Причем вычет возможен как по целевым кредитам (займам) на приобретение (строительство) жилья и земли, так и по кредитам, полученным на рефинансирование (перекредитование) таких кредитов (пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Данный вычет предоставляется по одному объекту недвижимого имущества и в размере не более 3 000 000 рублей (п. 4 и 8 ст. 220 НК РФ). Обратите внимание, что размер вычета не ограничен, если договор займа (кредита) заключен до 01.01.2014 (п. 4 ст. 2 Федерального закона от 23.07.2013 № 212-ФЗ).

Вычет по уплаченным процентам налогоплательщик должен подтвердить, представив в налоговый орган пакет документов (п. 4 ст. 220 НК РФ):

• договор займа (кредита);
• документы, подтверждающие уплату процентов (кассовые чеки, выписки из лицевых счетов налогоплательщика, справки организации, выдавшей кредит);
• документы, подтверждающие вычет на приобретение (строительство) жилья или земельных участков вместе с жильем или для будущего строительства (приведены выше).

Период предоставления вычета

По общему правилу вычет предоставляется за тот период (календарный год), в котором у налогоплательщика появились все подтверждающие вычет документы (пп. 7 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Вычет за текущий налоговый период (календарный год) может предоставить работодатель, а за предыдущие периоды – налоговый орган.

При этом НК РФ не установлен срок обращения за получением имущественного вычета в случае приобретения физлицами жилья (см. п. 12 письма ФНС России от 11.04.2018 № СА-4-7/6940, письмо Минфина России от 11.01.2019 № 03-04-05/539).

Порядок предоставления вычета работодателем

Работодатель должен предоставить вычет только в том случае, если сотрудник обратился с заявлением об этом и у работодателя есть подтверждение вычета, полученное от налогового органа (форма утв. приказом ФНС России от 29.10.2024 № ЕД-7-11/908@). Такое подтверждение вычета работодателю направит налоговая самостоятельно. Чтобы налоговая направила подтверждение работодателю, гражданин должен обратиться с заявлением в инспекцию, представив подтверждающие вычет документы. Такое заявление в налоговую подается по форме, утв. приказом ФНС России от 29.10.2024 № ЕД-7-11/908@. На выдачу подтверждения налоговому органу отводятся 30 календарных дней (п. 8 ст. 220 НК РФ).

Если налогоплательщик трудится у нескольких работодателей, он вправе выбрать, у кого из них будет получать вычет – у одного или сразу у нескольких. В таком случае налоговый орган указывает в подтверждении на вычет сумму вычета, которую должен предоставить каждый из работодателей.

Вычет предоставляется налогоплательщику путем уменьшения доходов, облагаемых по ставке 13 (15, 18, 20 и 22) процентов, на сумму вычета. Вычет по НДФЛ применяется к самой ранней выплате в месяц. Это может быть выплата заработной платы за первую половину текущего месяца (аванс), окончательный расчет по заработной плате за прошлый месяц, выплата отпускных, любые другие выплаты. Наиболее распространенная ситуация, когда в начале месяца выплачивается заработная плата по итогам прошлого месяца, а затем аванс за текущий месяц. В этом случае вычет будет применяться именно к заработной плате за прошлый месяц (см. подробнее в ответе на вопрос).

Расчет НДФЛ работодателем на дату получения дохода с учетом вычета выглядит так:

Вычет следует предоставлять ежемесячно в течение года до того момента, пока его сумма не достигнет предельного размера.

Сотрудник может подать заявление на вычет не с начала года. Положения НК РФ не дают четкого ответа на вопрос, с какого месяца работодатель должен предоставлять вычет в таком случае. Ответ на него содержится в статье-рекомендации.

Если после обращения сотрудника работодатель удержал НДФЛ без учета вычета, сумма излишне удержанного налога должна быть возвращена налогоплательщику по правилам ст. 231 НК РФ.

По итогам налогового периода (календарного года) сумма полученного у всех работодателей (налоговых агентов) дохода может оказаться меньше суммы вычета (п. 8 ст. 220 НК РФ). В таком случае налогоплательщик может обратиться за оставшимся вычетом в налоговый орган (при наличии иных доходов, облагаемых по ставке 13 (15, 18, 20 и 22)%).

Если в текущем налоговом периоде перечисленные вычеты не могут быть использованы полностью (например, недостаточно суммы дохода физлица), их остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного их использования (пп. 1 п. 3 и п. 9 ст. 220 НК РФ).

Порядок предоставления вычета налоговым органом

Вариантов получения вычета через налоговую два:

• упрощенный
• и обычный через декларацию по НДФЛ.

Для получения вычета в обычном порядке по окончании года, в котором возникло право на него, а также в последующие годы физлицо должно может обратиться в налоговый орган, подав декларацию по форме 3-НДФЛ, подтверждающие вычет документы (п. 7 ст. 220 НК РФ). Заявление на возврат входит в состав декларации. При этом срок для обращения за вычетом в налоговые органы не ограничен (п. 12 письма ФНС России от 11.04.2018 № СА-4-7/6940, Минфина России от 11.01.2019 № 03-04-05/539).

Кроме того, рекомендуем подать в налоговый орган справку с информацией о полученных налогоплательщиком доходах и удержанном налоге. Несмотря на отсутствие такой обязанности в НК РФ, контролирующие органы ее могут потребовать (письмо ФНС России от 10.11.2009 № 3-5-04/1652).

Вычет означает, что на его сумму уменьшаются облагаемые НДФЛ доходы, соответственно, сумма налога к уплате. Например, если размер вычета составляет 2 000 000 руб., налог будет уменьшен на 260 000 рублей (2 000 000 x 13%). Именно эта сумма должна быть возвращена налогоплательщику налоговым органом, ведь в течение года НДФЛ с дохода налогоплательщика исчислялся и удерживался без учета вычета (п. 2 ст. 219 НК РФ).

Если в текущем налоговом периоде перечисленные вычеты не могут быть использованы полностью (например, недостаточно суммы дохода физлица), их остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного использования (пп. 1 п. 3 и п. 9 ст. 220 НК РФ).

Вычет в упрощенном порядке

Вычет можно получить в упрощенном порядке через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС России в порядке, предусмотренном ст. 221.1 НК РФ. Если для получения вычета в обычном порядке гражданину необходимо подать в налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и подтверждающие документы, то в упрощенном достаточно только заявления налогоплательщика. Сумму вычета налоговая рассчитает самостоятельно на основе информации, полученной от налоговых агентов и банков в рамках информационного обмена.

О том, что налогоплательщик может заявить вычет в упрощенном порядке, он узнает из личного кабинета – там появится предзаполненное заявление на вычет, которое формируется:

• не позднее 20 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом, – если налоговая получила необходимые сведения до 25 февраля;
• в течение 20 рабочих дней, следующих за днем представления сведений, – если сведения налоговая получила после 25 февраля.

Если в личном кабинете появилось предзаполненое заявление, то налогоплательщику остается только его сформировать и отправить. Точного срока налоговое законодательство не содержит. Соответственно, сделать это можно в любое время в течение года (по аналогии со сроком представления декларации по форме 3-НДФЛ, если в ней заявляются только вычеты). При этом в заявлении указываются реквизиты банковского счета для возврата денежных средств. Однако наличие такого заявления в личном кабинете не лишает налогоплательщика возможности обратиться за вычетом в обычном порядке. Также обычный порядок применяется, если заявления в личном кабинете нет.

Вычет предоставляется по окончании налогового периода (календарного года) не более чем за три года, предшествующие году подачи заявления.

После того как налогоплательщик заполнил и отправил заявление, налоговая проводит его камеральную проверку в ускоренным срок - в течение 30 календарных дней с момента подачи заявления (в отдельных случаях срок может быть продлен до трех месяцев). Если гражданин подаст заявление (несколько заявлений) и налоговую декларацию, то проверка проводится в отношении каждого документа.

Если нарушений не обнаружено, решение о предоставлении вычета принимается в течение трех дней после завершения проверки. Если будут выявлены нарушения, то вместе с решением о привлечении (отказе в привлечении) к ответственности инспекция принимает решение:

• о предоставлении вычета полностью
• либо об отказе в предоставлении вычета полностью,
• либо о предоставлении вычета частично и об отказе в предоставлении вычета частично.

При наличии положительного сальдо на ЕНС налоговая направляет в Федеральное казначейство поручение на возврат не позднее следующего дня после вынесения решения о возврате. Если денежные средства не поступят  на счет налогоплательщика в течение 10 рабочих дней со дня получения указанного заявления о распоряжении путем возврата, то налогоплательщик имеет право на проценты исходя из ключевой ставки ЦБ РФ действовавшей в дни нарушения срока перечисления указанных денежных средств.

Однако если налоговая получит уточняющие сведения, которые приведут к уменьшению суммы НДФЛ, возвращенной гражданину, то средства нужно вернуть. О сумме, подлежащей возврату в бюджет, налоговый орган сообщит через личный кабинет налогоплательщика. Если доступ к личному кабинету отсутствует (прекращен), сообщение направят по почте заказным письмом. Вернуть средства следует в течение 30 календарных дней со дня направления инспекцией соответствующего решения. В этом случае налогоплательщику доначислят пени со дня, следующего за днем вынесения решения об отмене вычета.

Кроме того на суммы, подлежащие возврату, начисляются проценты:

• исходя из ключевой ставки ЦБ РФ, действовавшей в периоде пользования денежными средствами;
• с 3 рабочего дня после принятия решения о предоставлении вычета и до принятия решения о его отмене.