Налогоплательщик (физлицо), реализующий имущество или долю в нем, может заявить вычет по НДФЛ (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Кто имеет право на вычет
Вычет предоставляется в размере доходов, полученных от продажи имущества. Поэтому право на вычет имеют граждане, которые получили:
- доход от продажи движимого или недвижимого имущества, а также доли в нем (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ);
- выкупную стоимость земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимости при изъятии его для государственных или муниципальных нужд (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).
При этом правом на вычет обладают только резиденты РФ, доход которых облагается НДФЛ по ставке 13 (15) процентов. Речь идет о доходах по трудовым и гражданско-правовым договорам (основная налоговая база), о доходах от продажи имущества (кроме ценных бумаг), от полученного в дар имущества, а также о доходах в виде выплат по договорам страхования и по пенсионному обеспечению. К доходам нерезидентов и по иным налоговым ставкам вычет не применяется (п. 3 и п. 6 ст. 210 НК РФ). Подробнее о вычете у резидентов ЕАЭС читайте в статье-рекомендации.
Имущественный вычет при продаже имущества не могут применять физлица при реализации ценных бумаг (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).
О том, могут ли индивидуальные предприниматели воспользоваться вычетом при продаже недвижимого имущества и транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности, читайте подробнее.
Размер вычета
Вычет предоставляется в размере доходов, полученных от продажи имущества. При этом предельный размер вычета зависит от вида имущества, срока владения этим имуществом, а также момента его приобретения – до или после 01.01.2016 (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Связано это с тем, что с этой даты изменились правила предоставления данного вычета (п. 3 ст. 4 Федерального закона № 382-ФЗ). Условия предоставления вычета рассмотрены в таблице.
| Вид имущества | Срок владения | Размер вычета |
|---|---|---|
| Недвижимое имущество: жилые дома, квартиры, комнаты (включая приватизированные жилые помещения), садовые дома, земельные участки и доли в них – приобретены после 01.01.2016 |
Менее минимального предельного срока владения (3 или 5 лет) | Доходы от продажи имущества, но не более 1 000 000 рублей |
| Минимальный предельный срок владения (3 или 5 лет) и более | Имущественный вычет не предоставляется. Доходы от продажи имущества не облагаются НДФЛ по п. 17.1 ст. 217 НК РФ и не декларируются. | |
| Недвижимое имущество: жилые дома, квартиры, комнаты (включая приватизированные жилые помещения), дачи, садовые дома, земельные участки и доли в них – приобретены до 01.01.2016 |
Менее 3 лет | Доходы от продажи имущества, но не более 1 000 000 рублей |
| 3 года и более | Имущественный вычет не предоставляется. Доходы от продажи имущества не облагаются НДФЛ по п. 17.1 ст. 217 НК РФ и не декларируются. | |
| Недвижимое имущество, не указанное выше, приобретенное после 01.01.2016 | Менее минимального предельного срока владения (3 или 5 лет) | Доходы от продажи имущества, но не более 250 000 рублей |
| Минимальный предельный срок владения (3 или 5 лет) и более | Имущественный вычет не предоставляется. Доходы от продажи имущества не облагаются НДФЛ по п. 17.1 ст. 217 НК РФ и не декларируются. | |
| Недвижимое имущество, не указанное выше, приобретенное до 01.01.2016 | Менее 3 лет | Доходы от продажи имущества, но не более 250 000 рублей |
| 3 года и более | Имущественный вычет не предоставляется. Доходы от продажи имущества не облагаются НДФЛ по п. 17.1 ст. 217 НК РФ и не декларируются. | |
| Движимое имущество (кроме ценных бумаг) | Менее 3 лет | Доходы от продажи имущества, но не более 250 000 рублей |
| Более 3 лет | Имущественный вычет не предоставляется. Доходы от продажи имущества не облагаются НДФЛ по п. 17.1 ст. 217 НК РФ и не декларируются. |
Минимальный предельный срок владения недвижимым имуществом определяется так. Он составляет 3 года, если право собственности на объект недвижимости получено налогоплательщиком (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):
- в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником (родители, дети, дедушка, бабушка, внуки, брат, сестра, усыновители и усыновленные);
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением, по которому налогоплательщик платил ренту.
Также минимальный трехлетний срок владения применяется также к жилым помещениям (комнатам, квартирам, жилым домам или их частям), если на дату регистрации перехода права собственности на них у налогоплательщика нет в собственности иного жилого помещения или его доли (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимости составляет 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Законом субъекта РФ данный срок (5 лет) может быть уменьшен вплоть до нуля. Поэтому рекомендуем уточнять срок по региональному законодательству.
Если имущество находится в общей долевой либо совместной собственности, вычет распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ). Причем если такое имущество продается как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, максимальный размер вычета (1 000 000 руб. или 250 000 руб.) распределяется между совладельцами пропорционально их доле либо по договоренности между ними (по имуществу, находившемуся в общей совместной собственности). Однако если каждый владелец продает свою долю по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить вычет также в размере 1 000 000 рублей.
Замена вычета расходами
Вместо имущественного вычета, приведенного выше (в размере 1 000 000 руб. или 250 000 руб.) налогоплательщик может уменьшить размер облагаемых НДФЛ доходов на сумму расходов, связанных с приобретением этого имущества. Правила учета расходов закреплены в (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Важно, чтобы расходы были подтверждены документально и произведены самим налогоплательщиком, то есть подтверждающие документы должны быть оформлены именно на налогоплательщика.
Если до заявления имущественного вычета налогоплательщик учитывал расходы на приобретение жилых домов, квартир или комнат в составе расходов при расчете ЕСХН, налога при УСН (доходы минус расходы) или профессиональных вычетов по НДФЛ, то имущественный вычет по НДФЛ предоставляется в размере, уменьшенном на ранее учтенные расходы. В таком случае в налоговый орган нужно представить документы, подтверждающие расчет суммы вычета.
Порядок предоставления вычета
Имущественный вычет при продаже имущества (кроме ценных бумаг) предоставляет налоговый орган при подаче декларации (в ее состав входит заявление на возврат налога) по окончании налогового периода, в котором получены доходы от продажи этого имущества (п. 7 ст. 220 НК РФ). Помимо декларации следует подать также подтверждающие вычет документы.
Вычет означает, что на его сумму уменьшаются облагаемые НДФЛ доходы, соответственно, сумма налога к уплате. Например, если размер вычета составляет 1 000 000 руб., налог будет уменьшен на 130 000 рублей (1 000 000 x 13%). Именно эта сумма должна быть возвращена плательщику налоговым органом.
Следует учитывать, что вычет уменьшает облагаемый НДФЛ доход от продажи конкретного имущества и не может применяться к другим доходам налогоплательщика. Поэтому если сумма расходов на приобретение имущества превышает доход от его продажи, остаток нельзя учесть при определении налоговой базы в целом за налоговый период (письма ФНС России от 12.02.2013 № ЕД-4-3/2254@, Минфина России от 28.01.2013 № 03-04-07/7-19).
Если в течение налогового периода (года) плательщик продает несколько объектов, он может заявить вычет по всем в пределах максимальной суммы – 1 000 000 руб. или 250 000 руб. (письма Минфина России от 28.12.2011 № 03-04-05/9-1118, от 25.04.2011 № 03-04-05/7-297).
При продаже в одном налоговом периоде двух объектов недвижимости физлицо может по одному из них применить имущественный вычет в размере не более 1 млн руб., а по другому уменьшить облагаемый НДФЛ доход от продажи на расходы по его приобретению письма Минфина России от 24.03.2020 № 03-04-05/22755, от 07.06.2019 № 03-04-05/4194). Кроме того, по этим двум объектам налогоплательщик может применить вычет в виде расходов на их приобретение. Причем вычет в виде расходов на приобретение объекта можно применять столько раз, сколько продается имущество, поскольку НК РФ не содержит каких-либо ограничений в этом случае (письмо Минфина России от 25.02.2010 № 03-04-05/7-68).
Документальное подтверждение вычета
Для получения этого вычета налогоплательщик должен представить в налоговый орган:
- налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ;
- документы о собственности, подтверждающие время нахождения в собственности налогоплательщика проданного жилья или иного имущества;
- документы о сделке, подтверждающие величину дохода налогоплательщика от продажи жилья или иного имущества;
- документы, подтверждающие расходы, связанные с получением дохода от продажи жилья, имущества – если вместо права на вычет налогоплательщик уменьшает сумму доходов на сумму расходов, связанных с получением этих доходов.