Российская организация (ИП) является налоговым агентом и обязана удержать НДФЛ с доходов физического лица, источником которых она является (п. 2 ст. 226 НК РФ). В их числе доход от сдачи имущества в аренду на территории РФ, полученный физическим лицом, не являющимся индивидуальным предпринимателем (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ).
Одновременно в пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ содержится правило, по которому физические лица самостоятельно платят налог с вознаграждения по договору аренды имущества, если получили его от организации, не являющейся налоговым агентом. О каких именно случаях идет речь в данном подпункте, не уточняется.
В связи с чем не ясно, должна ли организация (ИП), арендующая имущество у физического лица, выполнять обязанности налогового агента. Ответ на этот вопрос во многом зависит от вида дохода, который получает арендодатель-физлицо. Это может быть арендная плата, компенсация коммунальных расходов, стоимость ремонта арендованного имущества.
Арендная плата
Арендатор обязан удержать НДФЛ с арендной платы, выплаченной физическому лицу. Так поступать советуют контролирующие органы.
Обосновывается это следующим.
Российская организация (ИП), выплачивающая доход физическому лицу, является налоговым агентом по НДФЛ, то есть она обязана исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога в бюджет. К облагаемым НДФЛ относится доход от сдачи в аренду имущества, находящегося в РФ (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). Поэтому арендатор должен исчислить и удержать НДФЛ из арендных доходов физического лица-арендодателя (п.п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ).
(См. письма Минфина России от 30.12.2022 № 03-04-05/130427, от 14.05.2021 № 03-04-05/36912, от 20.11.2019 № 03-02-08/89762, от 11.07.2017 № 03-04-06/43981, от 07.04.2017 № 03-04-06/21479, ФНС России от 04.07.2016 № БС-4-11/11951@, определения ВС РФ от 13.01.2016 № 304-КГ15-17425, ВАС РФ от 11.04.2014 № ВАС-5640/13, постановления АС Восточно-Сибирского округа от 17.06.2016 № Ф02-1892/2016, АС Центрального округа от 19.11.2015 № Ф10-4243/2015, ФАС Поволжского округа от 21.02.2013 № Ф06-26/13, ФАС Западно-Сибирского округа от 26.09.2011 № А27-16788/2010).
Положения пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ о самостоятельной уплате налога физическим лицом применяются в том случае, когда арендатором выступает иностранная организация (не имеющая обособленного подразделения в РФ). Поскольку иностранная организация не является налоговым агентом (п. 1 ст. 226 НК РФ).
(См. письмо Минфина России от 20.07.2009 № 03-04-06-01/178).
Ранее в судебной практике встречалась противоположная позиция, основанная на том, что физическое лицо, руководствуясь пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ, самостоятельно платит налог с вознаграждений по договорам аренды от компаний, не являющихся налоговыми агентами.
(См. постановления ФАС Поволжского округа от 17.11.2011 № А57-12030/2010, от 09.11.2011 № А12-15768/2010).
Возмещение коммунальных расходов
Наряду с выплатой арендной платы арендатор может возмещать арендодателю коммунальные и эксплуатационные расходы. С таких платежей арендатор (организация, ИП) обязан удержать НДФЛ, если их размер фиксирован и не связан с количеством потребления (например, услуги по охране и уборке помещений). Если платежи зависят от объема потребления и фиксируются по счетчику, то НДФЛ не уплачивается (газо-, тепло-, электро-, водоснабжение). Это обусловлено тем, что у физического лица не возникает экономической выгоды (ст. 41 НК РФ), поскольку арендатор оплачивает только те услуги, которые потребил.
(См. письма Минфина России от 17.06.2021 N 03-04-05/47506, от 18.11.2020 № 03-04-05/100259, от 23.03.2018 № 03-04-05/18556, постановление АС Уральского округа от 30.09.2020 № Ф09-5451/20).
Ремонт арендованного помещения
Если договором (законом) предусмотрено, что арендатор (организация, ИП) за свой счет обязан ремонтировать помещение, то стоимость такого ремонта является доходом арендодателя-физлица.
Налог с этих сумм должен исчислить и уплатить в бюджет арендодатель-физлицо в соответствии со ст. 228 НК РФ.
Обязанностей налогового агента у арендатора не возникает в таком случае.
(См. письмо ФНС России от 07.02.2017 № СД-3-3/738@)
Примечание
Данная рекомендация распространяется только на аренду имущества, которое находится в РФ. Если имущество, находящееся за пределами РФ в аренду сдает резидент, то он платит НДФЛ самостоятельно (пп. 4 п. 3 ст. 208, пп. 3 п. 1 ст. 228 НК РФ), если нерезидент – объект НДФЛ отсутствует .