Документ
Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19.08.2025 № 305-ЭС25-4276
Комментарий
Односторонний отказ от исполнения договора аренды выражает волю стороны, в том числе на отказ от его пролонгации, а фактическое освобождение арендуемого помещения можно подтвердить не только двусторонним актом с подписями сторон. Такие выводы следуют из определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19.08.2025 № 305-ЭС25-4276.
Стороны заключили договор аренды нежилого помещения на 11 месяцев с возможностью неоднократной автоматической пролонгации на тот же период, если ни одна из сторон не заявит об отказе от его продления. Совокупный срок действия договора стороны ограничили тремя годами и предусмотрели при этом следующие основания для досрочного расторжения:
- помещение не предоставлено в пользование арендатору,
- арендодатель создает препятствия в его использовании,
- имущество имеет недостатки, не обнаруженные ранее, препятствующие его использованию.
Арендатор до истечения первого 11-месячного срока аренды направил предложение о расторжении договора в связи с невозможностью использования помещения в нужных ему целях. Арендодатель расторгнуть договор отказался, сославшись на отсутствие у арендатора оснований для одностороннего отказа. Тогда арендатор уведомил арендодателя об отказе от договора аренды, составил акт возврата помещения (с отметкой об отказе от его подписания арендодателем), а также передал ключи от помещения охраннику здания под расписку. Арендодатель при этом продолжил начислять арендную плату (в том числе по окончании первых 11 месяцев с даты заключения договора) и обратился в суд за ее взысканием.
Суды трех инстанций сочли исковые требования обоснованными в полном объеме. По их мнению, арендатор не представил надлежащих доказательств фактического возврата помещения, а отказ арендатора от исполнения договора не равен отказу от его пролонгации.
Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ с позицией нижестоящих судов не согласилась и сделала следующие выводы.
До истечения 11 месяцев аренды у арендатора действительно не было предусмотренных договором оснований для одностороннего отказа, поэтому его уведомление об отказе от договора не привело к прекращению договорных отношений.
Однако по окончании 11-месячного срока действие договора аренды не продлилось, поскольку по его условиям он мог быть пролонгирован только при отсутствии возражений обеих сторон. Между тем арендатор явно выразил свою волю в части отказа от исполнения договора (путем направления арендодателю соответствующего уведомления до истечения срока его действия).
Кроме того, арендатор освободил помещение. Установленное п. 2 ст. 655 ГК РФ правило о возврате арендованного недвижимого имущества по акту приема-передачи не препятствует возможности подтверждать фактическое освобождение помещения арендатором иными способами (см. определения ВС РФ от 19.10.2023 № 307-ЭС23-9843, от 19.05.2020 № 310-ЭС19-26908). Отсутствие подписи арендодателя на акте приема-передачи само по себе не свидетельствует о том, что арендатор продолжил пользоваться арендуемым имуществом, учитывая, что арендодатель был уведомлен о намерении арендатора освободить помещение.
В результате Судебная коллегия ВС РФ акты нижестоящих судов отменила и отправила дело на новое рассмотрение.