Документ

Постановление Конституционного Суда РФ от 15.01.2026 № 1-П

Комментарий

К сделке физлиц по обмену недвижимостью нельзя применять правила налогообложения, установленные для купли-продажи. К таким выводам пришел Конституционный Суд РФ, который постановлением от 15.01.2026 № 1-П признал не соответствующими Конституции РФ правила п. 2 ст. 214.1 НК РФ. Напомним, в этой норме говорится, что если декларируемый доход от продажи недвижимости ниже, чем 0,7 от ее кадастровой стоимости, то НДФЛ платится с дохода, равного 0,7 кадастровой стоимости проданного объекта.

Ситуация, попавшая на рассмотрение КС РФ, складывалась следующим образом. Два физлица заключили договор мены земельных участков. Так, участок с кадастровой стоимостью 2,9 млн руб. обменивался на участок с кадастровой стоимостью 422 тыс. руб. без каких-либо доплат. При этом стороны согласовали, что по факту участки являются равноценными и стоимость каждого из них равна 500 тыс. руб.

По итогам этой сделки ИФНС доначислила одной из сторон НДФЛ. Инспекция решила, что по договору налогоплательщик фактически продал участок с кадастровой стоимостью 2,9 млн руб. за 422 тыс. руб. И рассчитала НДФЛ из 0,7 кадастровой стоимости отчужденного участка. Попытка оспорить доначисление в судах успехом не увенчалась. Дело дошло до Конституционного Суда РФ.

Рассмотрев спор, КС РФ принял сторону налогоплательщика. В комментируемом постановлении указывается на неправомерность приравнивания договора мены к договору купли-продажи, в т. ч. в части налоговых последствий. По мнению КС РФ, если бы воля законодателя была направлена именно на это, то в Гражданском кодексе РФ мена была бы не отдельной главой, а частью в главе о купле-продаже. Поэтому рассматривать мену как две купли-продажи неправильно.

Что касается налогообложения, то под НДФЛ должен попадать доход физического лица, который определяется с учетом улучшения имущественного положения, произошедшего в результате сделки. В случае с куплей-продажей такой доход очевиден, это денежные средства, полученные продавцом. Но при мене это не так. По общему правилу обмениваемые объекты признаются равными по цене. Следовательно, доход у сторон этой сделки отсутствует.

При этом, как отмечается в комментируемом постановлении, ИФНС может опровергать равноценность обмена и указывать на отсутствие разумных (в том числе внеэкономических) мотивов для его совершения. Это возможно при существенном превышении кадастровой стоимости недвижимости, полученной в результате мены, над кадастровой стоимостью отчужденного недвижимого имущества. Но и в этом случае (по заключению КС РФ) доход должен определяться не по стоимости переданного или полученного объекта, а с соответствующей разницы.

Именно такой порядок Конституционный Суд РФ утвердил в качестве временного, то есть до тех пор, пока законодатели не внесут поправки в НК РФ, устанавливающие специальные правила налогообложения доходов по договору мены. При этом отдельно оговаривается, что порядок этот распространяется только на физлиц, которые осуществляют обмен вне рамок предпринимательской деятельности. Предпринимателям же, по мнению КС РФ, следует включать в доход всю кадастровую стоимость полученного объекта, а кадастровая стоимость переданной недвижимости будет учтена в составе профессионального налогового вычета.