Комментарии законодательства

Малому и среднему бизнесу предоставят дополнительные льготы по аренде недвижимости.

Дата публикации

Документ

Федеральный закон от 08.06.2020 № 166-ФЗ

Комментарий

Принят Федеральный закон от 08.06.2020 № 166-ФЗ (далее – Закон № 166-ФЗ), предусматривающий ряд льгот для субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих недвижимость, находящуюся в государственной, муниципальной или частной собственности.

Законом № 166-ФЗ вносятся дополнения в ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, в которой закреплены гарантии для арендаторов имущества, заключивших договор аренды недвижимости до введения на территории соответствующего субъекта РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. В настоящий момент эти гарантии состоят в возможности:

Закон № 166-ФЗ предусматривает дополнительные льготы для арендаторов – субъектов МСП, которые ведут деятельность в одной из сфер, признанных наиболее пострадавшими в период коронавируса (ст. 23 законопроекта). Полагаем, что такая деятельность арендатора не обязательно должна быть основной, но соответствующий код ОКВЭД должен быть указан в ЕГРЮЛ (ЕГРИП).

Льготы предоставляются, если договор аренды недвижимости (в т.ч. земельных участков) был заключен до введения на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Они состоят в следующем:

Если соглашение об уменьшении арендной платы между сторонами достигнуто не будет, арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от договора аренды в одностороннем порядке. При этом с арендатора не взимаются убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, связанные исключительно с досрочным расторжением договора, а также денежные средства, которые он обязан выплатить в случае одностороннего отказа от договора (если такая обязанность прописана в договоре аренды). Однако обеспечительный платеж, уплаченный арендодателю, возвращен не будет. Также с арендатора могут быть взысканы иные убытки (денежные суммы) в соответствии с гражданским законодательством.

В Законе № 166-ФЗ не уточняется, на арендаторов какого имущества распространяется такое право. Следовательно, этим правом могут воспользоваться "пострадавшие" субъекты МСП, арендующие любое имущество – государственное или коммерческое.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении такого доп. соглашения при условии, что арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности до введения на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Что понимается под надлежащим исполнением обязанностей арендатором, в законопроекте не разъяснено. Полагаем, что речь идет о своевременном внесении арендных платежей на протяжении действия договора аренды, а также об отсутствии задолженности по арендной плате на дату обращения к арендодателю за заключением дополнительного соглашения.

Срок продления определяется самим арендатором. Однако если первоначально договор аренды был оформлен более чем на три года, то продлить его дополнительным соглашением можно максимум еще на три года. Если же изначально этот срок составлял менее трех лет, то продлить аренду допустимо максимум на этот же срок.

Обратиться с таким требованием к арендодателю можно до 1 марта 2021 года. Главное, чтобы на дату обращения соблюдались следующие условия:

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить дополнительное соглашение в течение 5 рабочих дней с момента обращения арендатора. Эта обязанность возлагается на арендодателя, даже если за арендатором числится задолженность по арендным платежам.

Напомним, что субъекты МСП, осуществляющие деятельность в наиболее пострадавших от коронавируса отраслях экономики, имеют также право на освобождение и рассрочку по арендным платежам в отношении федерального имущества. Подробнее см. здесь.