Документ

Письмо Минфина России от 07.11.2024 № 03-03-06/1/109635

Комментарий

По общему правилу арендатор вправе произвести неотделимые улучшенияарендованного имущества. Минфин России в письме от 07.11.2024 № 03-03-06/1/109635 рассмотрел вопросы налогообложения в такой ситуации.

НДС

Объектом обложения НДС является реализация имущества на территории РФ, то есть передача права собственности на имущество на возмездной или безвозмездной основе (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 39 НК РФ). Следовательно, передача арендатором арендодателю результатов работ по улучшению арендованного недвижимого имущества (в т. ч. произведенных с привлечением подрядных организаций) облагается НДС.

Налог на прибыль

Согласно п. 1 ст. 256 НК РФ, капитальные вложения в арендованное имущество в форме неотделимых улучшений, выполненные с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом, если арендодатель не возмещает их стоимость. Если арендодатель возмещает эту сумму полностью, расходы на улучшения арендатор не учитывает.

Если стоимость капвложений арендатору не возмещается, то арендатор вправе начислять амортизацию в течение срока действия договора аренды. При этом не имеет значения оставшийся срок действия договора аренды (превышает ли он 12 месяцев) и стоимость выполненных работ (превышает ли она 100 000 руб.). Начислять амортизацию в налоговом учете необходимо с месяца, следующего за месяцем ввода имущества в эксплуатацию (п. 3 ст. 259.1, п. 6 ст. 259.2 НК РФ).

Сумма амортизации рассчитывается исходя из срока полезного использования, установленного собственником имущества, либо исходя из срока, предусмотренного Классификацией основных средств для арендованного объекта или капвложений в него (п. 1 ст. 258 НК РФ). При этом арендатор не вправе продолжать начислять амортизацию после прекращения договора аренды (письмо Минфина России от 07.11.2024 № 03-03-06/1/109635).

Налог на имущество организаций

Капитальные вложения в арендованное имущество до их передачи арендодателю учитываются в составе основных средств у арендатора (п. 6, 18 ФСБУ 26/2020, ФСБУ 6/2020). Поэтому до момента выбытия объекта из состава основных средств (например, возврат недвижимости арендодателю) налог со стоимости капвложений платит арендатор (п. 1 ст. 374 НК РФ).

При этом налоговой базой для арендатора всегда будет среднегодовая балансовая стоимость улучшений (капвложений) в арендованную недвижимость, даже если сам арендованный объект облагается по кадастровой стоимости (письмо Минфина России от 07.11.2024 № 03-03-06/1/109635).