Документ
Письмо Минфина России от 15.03.2024 № 03-04-05/23598
Комментарий
Минфин России в письме от 15.03.2024 № 03-04-05/23598 рассмотрел вопрос ИП о налогообложении дохода от сдачи в аренду недвижимого имущества (предпринимательская деятельность).
Отметим, регулярная сдача недвижимости (в т. ч. жилой) с целью получения прибыли – это коммерческая деятельность, для ее ведения необходимо зарегистрироваться как юрлицо или ИП (см. Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 16.09.2021 № 8г-15429/2021 по делу № 2-1129/2020, письмо ФНС России от 10.03.2021 № СД-19-11/143@, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.08.2018 № Ф09-5053/1).
Финансисты отмечают, что налогоплательщик добровольно выбирает оптимальный для себя налоговый режим в отношении своей предпринимательской деятельности – общий или специальный режим налогообложения. В зависимости от выбранной системы налогообложения ИП будет уплачивать налог с дохода при аренде имущества.
Общая система налогообложения (ОСН)
Эту систему налогообложения применяют ИП, которые не выбрали один из спецрежимов (УСН, ПСН). Кроме того, по этой системе налогообложения ИФНС начисляет налоги, если будет установлено, что физлицо ведет предпринимательскую деятельность без регистрации ИП (см. подробнее здесь). На ОСН самая большая налоговая нагрузка, так как она предполагает уплату НДС по ставке 20 % и НДФЛ по ставке 13 (15) %. ИП платит НДФЛ на ОСН по ставке 13 %, если его доход не превысил 5 млн руб. в год, или 15 %, если превысил (п. 1 ст. 224 НК РФ). ИП вправе уменьшить доход на сумму расходов, связанных с получением доходов (см. подробнее здесь), а также получить освобождение от НДС, если за 3 месяца подряд выручка в совокупности не превысила 2 млн руб. (без учета налога) (п. 1 ст. 145 НК РФ, см. статью).
Упрощенная система налогообложения (УСН)
На УСН плательщики не уплачивают НДФЛ, НДС и налог на прибыль (п. 3 ст. 346.11, п. 10, п. 11 ст. 346.43 НК РФ). Ставки налога на УСН составляет 6 % для объекта налогообложения "доходы", эта ставка предпочтительней для сдачи в аренду недвижимости, так как при получении арендного дохода почти не бывает существенных затрат. Для объекта налогообложения "доходы минус расходы" применяется ставка 15 %, но она может быть уменьшена законом субъекта РФ (см. подробнее о региональных ставках здесь).
Патентная система налогообложения (ПСН)
На сдачу в аренду помещения ИП может получить патент (пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ). Получить патент можно на календарный год или на несколько месяцев в течение года, подав заявление в ИФНС по месту жительства (п. 2, п. 5 ст. 346.45 НК РФ, см. статью).
Важно учесть, что стоимость патента (налог) не зависит от фактических доходов. Это значит, что за время поиска арендатора налог все равно придется платить в полном объеме. Для расчета стоимости патента налоговую ставку (6 %) умножают на потенциально возможный к получению доход, расходы не учитываются (подробнее читайте в статье). Потенциально возможный к получению годовой доход по регионам на 2024 год см. здесь. Рассчитать стоимость патента самостоятельно можно на сайте ФНС.
Налог на профессиональный доход (НПД)
Под НПД подпадает не вся аренда. Запрещено применять этот режим налогообложения при аренде нежилых объектов, к которым относятся и апартаменты (п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.11.18 № 422-ФЗ, письмо Минфина от 24.02.2022 № 03-11-11/12806).
Налог для самозанятых (налог на профессиональный доход) могут платить физлица и ИП без работников. Лимит дохода – 2,4 млн руб. в год. Отчетности нет, бухучет вести не нужно. Ставки налога – 4% с доходов, полученных от физлиц, и 6 % – с доходов от организаций и ИП. С профессионального дохода самозанятые не платят НДФЛ и страховые взносы.
О том, что нужно знать при применении НПД, читайте в статье. Для применения НПД не обязательно регистрироваться ИП (ч. 1, 6 ст. 2 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ).