Разъяснения государственных органов

В Гражданский кодекс добавили специальные нормы о недвижимости.

Дата публикации

Документ

Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации"

Комментарий

Федеральным законом от 21.12.2021 № 430-ФЗ законодатели дополнили Гражданский кодекс специальными положениями о недвижимости. В частности, в Кодекс введены определения земельного участка и помещения как объектов недвижимости. Так, под земельным участком понимается часть поверхности земли, границы которой определены в установленном порядке (новая ст. 141.2 ГК РФ), под помещением – обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо пригодная для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях (п. 1 ст. 141.4 ГК РФ). При этом отдельно оговаривается, что в здании или сооружении не может быть меньше двух помещений (п. 4 ст. 141.4 ГК РФ).

Отдельно решен вопрос о правах на помещения, которые нужны для обслуживания других помещений в том же здании или сооружении. Речь идет о различных вспомогательных площадях – чердаки, технические этажи, подвалы, крыши, ограждающие конструкции. Также к общему имуществу относится обслуживающее более одного помещения или машино-места механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование (независимо от того, где оно находится – внутри или за пределами помещений либо машино-мест). Наконец, общим имуществом может быть земельный участок (включая элементы озеленения и благоустройства), на котором находится здание.

В п. 2 ст. 141.4 ГК РФ прямо указано, что такие объекты являются общим имуществом, то есть самостоятельными недвижимыми вещами для целей гражданского оборота не являются. Исключение – это ситуация, когда по своим характеристикам общее имущество можно использовать самостоятельно. В этом случае оно может выступать как предмет сделок по предоставлению в пользование на основании решения не менее 2/3 собственников помещений и машино-мест в соответствующем здании (сооружении) и только при условии, что это не будет нарушать их интересы (п. 7 ст. 287.5 ГК РФ).

Установлены в новой ст. 287.5 ГК РФ и другие особенности пользования общим имуществом. В пункте 4 говорится, что общим имуществом совместно владеют, пользуются и распоряжаются все собственники помещений и машино-мест в здании. При этом доля каждого из них в общем имуществе определяется пропорционально доле общей площади принадлежащих им помещений (машино-мест) в общей площади здания. И таким же образом определяется количество голосов, которыми каждый из совладельцев может распоряжаться при решении вопросов, связанных с общим имуществом (п. 5 ст. 287.5 ГК РФ). При этом отдельно продавать доли в общем имуществе, а равно требовать их выдела в натуре собственники не могут. Тогда как при продаже помещения или машино-места соответствующая доля перейдет к новому владельцу автоматически (п. 6 ст. 287.5 ГК РФ).

Также Закон № 430-ФЗ регламентирует порядок образования зданий и сооружений. В новой статье 141.3 ГК РФ зафиксировано два способа появления таких объектов недвижимости. Первый – их создание в результате строительства. И второй – образование в результате раздела или объединения других недвижимых вещей.

Следующее новшество: вводится правило, согласно которому собственник здания или сооружения, которые расположены на чужом земельном участке, в любом случае вправе пользоваться этим земельным участком для доступа к своей собственности (п. 2 ст. 287.3 ГК РФ). Это право сохраняется за ним даже в случае гибели здания или сооружения. В этих случаях у бывшего собственника появляется также право на восстановление объектов, реализовать которое нужно в течение 5 лет, иначе право пользования землей прекратится (п. 4 ст. 287.3 ГК РФ). Также прямо оговаривается, что владелец подобной недвижимости может распоряжаться ею по своему усмотрению без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям использования земли, в том числе он может снести объект недвижимости (п. 3 ст. 287.3 ГК РФ).

И еще один важный момент. Новая статья 287.7 ГК РФ устанавливает основания для лишения нерадивых собственников имущества. Такое возможно только в отношении владельцев помещений и машино-мест в двух случаях. Первый – использование площадей не по назначению, если это приводит к систематическому нарушению прав и интересов соседей. Второй – собственник халатно относится к содержанию и допускает разрушение помещения или машино-места. В подобных ситуациях органы власти вправе вынести владельцу недвижимости предупреждение, а при его неисполнении обратиться в суд с иском о принудительной продаже помещения с торгов с выплатой собственнику соответствующей суммы (за минусом расходов на продажу).

Все вышеозначенные новшества начнут действовать с 1 марта 2023 года.