Договоры: условия, формы, налоги

Что важно знать арендодателю

Дата публикации 11.03.2026

Состояние арендованного имущества должно соответствовать договору

Передаваемое арендатору имущество должно находиться в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Арендатор должен получить возможность пользоваться вещью в соответствии с ее назначением (п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015).

Например, если согласно условиям договора площадь помещения составляет 150 кв. м, а фактически не превышает 120 кв.м, либо земельный участок сдается в аренду под строительство промышленного комплекса, а по документам он относится к землям сельскохозяйственного назначения, то могут возникнуть проблемы.

Если передаваемое арендатору имущество не соответствует его назначению и (или) условиям договора, арендатор не сможет использовать его по этому назначению и, вероятно, откажется платить арендную плату частично или полностью.

Такая ситуация опасна тем, что суд, скорее всего, встанет на сторону арендатора и откажется взыскивать с него возникшую задолженность по арендным платежам. Дело в том, что в этом случае нарушается требование закона о передаче имущества в надлежащем виде, а невозможность пользования арендованным имуществом по независящим от арендатора причинам освобождает последнего от обязанности по уплате арендной платы (см. постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.03.2024 № Ф04-1017/2024, апелляционное определение Московского городского суда от 06.12.2021 № 33-40280/2021).

Арендованное имущество нужно передать с документами и принадлежностями

Арендованное имущество следует передавать арендатору вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (технический паспорт, сертификат качества и т. д.), если иное не предусмотрено условиями договора (п. 2 ст. 611 ГК РФ).

Так, например, передача арендатору транспортного средства без свидетельства о его регистрации в органах ГИБДД фактически делает невозможным его эксплуатацию, поскольку наличие регистрационных документов у водителя является обязательным (абз. 3 п. 2.1.1 ПДД РФ).

Если указанные принадлежности и документы не были переданы арендодателю, он не может использовать арендуемое имущество без них в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. В этом случае он вправе потребовать предоставить ему недостающие принадлежности и документы или расторгнуть договор аренды и возместить понесенные им убытки (абз. 2 п. 2 ст. 611 ГК РФ). Если это произойдет, то арендодатель может понести убытки, поскольку в таком случае вносить арендную плату за вещь, которую нельзя использовать, арендатор не должен (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Вместе с тем возможность получить арендную плату все же сохраняется. Как следует из судебной практики, если арендатор фактически пользовался арендованным имуществом в период действия договора без переданных документов, он должен вносить арендную плату (см. постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27.02.2024 № Ф10-193/2024).

Арендованное имущество должно быть передано вовремя

Сданное в аренду имущество необходимо передать арендатору в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок в договоре не оговорен – в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ). Понятие разумного срока в гражданском законодательстве не раскрывается, однако на практике под таким сроком подразумевается промежуток времени, не превышающий 5–10 рабочих дней.

Передача имущества обычно оформляется сторонами договора путем подписания акта приема-передачи, который составляется в 2 экземплярах для каждой из сторон.

Если не передать арендатору имущество в указанные сроки, он вправе:

Сдаваемое в аренду имущество не должно иметь недостатков

Передаваемое в аренду имущество не должно иметь иных недостатков, кроме тех, что оговорены в договоре аренды. Если имущество имело недостатки еще до передачи имущества арендатору, но ему об этом сообщено не было, последний может (абз. 1 п. 1 ст. 612 ГК РФ):

Получив одно из таких требований арендатора (кроме требования о расторжении договора), необходимо (абз. 6 п. 1 ст. 612 ГК РФ):

Если удержанные арендатором средства недостаточны для покрытия причиненных убытков, он может потребовать возмещения недостающей суммы (абз. 7 п. 1 ст. 612 ГК РФ).

Помимо указанных последствий нужно учитывать, что если арендатор не может использовать арендованное им имущество по назначению из-за имеющихся недостатков, то он освобождается от обязанности вносить за него арендную плату за период, в течение которого отсутствовала возможность им пользоваться.

Исходя из положений п. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и фактическая невозможность использовать имущество по назначению. Таким недостатком может быть, например, отсутствие доступа и свободного проезда к земельному участку, которое исключает его эксплуатацию. В этом случае суд может взыскать в пользу арендатора убытки в сумме перечисленных в счет арендной платы денежных средств.

В некоторых случаях можно избежать ответственности за обнаруженные в сданном в аренду имуществе недостатки. Это возможно, если (п. 2 ст. 612 ГК РФ):

Также в судебной практике встречаются решения, из которых следует, что арендатор лишается права на досрочное расторжение договора, если арендодатель устранил недостатки в разумные сроки (постановление ФАС Московского округа от 23.09.2009 № КГ-А40/9494-09-П).

Арендатору нужно сообщить о правах третьих лиц на арендуемое имущество

Третьи лица, не являющиеся стороной договора аренды, могут иметь какие-либо права на арендуемое имущество (например, оно может быть предметом залога или находиться в пользовании третьего лица). Из закона следует, что сдача такого имущества в аренду не влечет изменения или прекращения прав третьих лиц (абз. 1 ст. 613 ГК РФ).

Заключая договор аренды такого имущества, следует сообщить арендатору о наличии прав третьих лиц на арендуемое имущество. Сделать это лучше всего непосредственно в тексте договора аренды, включив в него соответствующий пункт, например: "Арендуемый земельный участок обременен правом залогодержателя (передан кредитной организации в качестве залога по кредитному договору)".

Если этого не сделать, арендатор будет вправе потребовать (абз. 2 ст. 613 ГК РФ):

Арендная плата не может быть нулевой

Если из условий договора следует, что размер арендной платы равен нулю, то такой договор не является договором аренды, поскольку аренда – это возмездная сделка, суть которой в наличии встречных обязательств (предоставить имущество – с одной стороны, оплатить аренду – с другой). В противном случае существует риск признания такой сделки договором безвозмездного пользования (ссуды).

Если это произойдет, то не получится:

Арендатор не обязан платить аренду за период до подписания акта приема-передачи

Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. Это правило применяется и в отношении договора аренды. Положения договора аренды могут быть распространены соглашением его сторон на правоотношения, возникшие до его заключения. Например, это возможно, когда арендатор фактически начал пользоваться арендуемым имуществом еще до заключения договора аренды.

Если акт приема-передачи арендованного имущества, подтверждающий его передачу арендатору, был подписан позднее, чем фактически имущество было передано арендатору, есть риск лишиться части арендной платы за период с даты фактического начала использования имущества до даты подписания акта. Дело в том, что с учетом ст. 614 и 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Вместе с тем следует помнить, что уклонение арендатора от подписания акта приема-передачи арендованного имущества не освобождает его от уплаты арендных платежей (определение Верховного Суда РФ от 24.05.2021 № 310-ЭС21-6090).

Следует согласовать преимущественное право арендатора на заключение нового договора

Арендатор, который исполнял свои обязанности по договору надлежащим образом, по истечении срока договора аренды имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Для этого арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем намерении (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Это правило действует только в том случае, если иное не предусмотрено условиями договора аренды.

Учитывая это, если в договоре аренды не прописано, что у арендатора нет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, нельзя будет сдать имущество в аренду другому арендатору, если прежний арендатор выразит желание арендовать это имущество снова.

Кроме того, если отказать арендатору в заключении договора на новый срок, однако в течение года заключить договор аренды с другим арендатором, прежний арендатор получит право обратиться в суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей по новому договору аренды либо о возмещении убытков в связи с полученным ранее отказом (п. 2, 4.4 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, определение Верховного Суда РФ от 22.07.2015 № 304-ЭС15-7724).

Следует также помнить, что факт расторжения договора аренды в одностороннем порядке до истечения срока его действия не лишает арендатора права на преимущественное заключение нового договора аренды (определение Верховного Суда РФ от 18.02.2019 № 302-ЭС18-25127).

Документ, подтверждающий факт передачи имущества арендатору, нужно оформить надлежащим образом

Закон не определяет, какой именно документ подтверждает факт передачи имущества арендатору. Тем не менее рекомендуется упомянуть в договоре такой документ и согласовать порядок его оформления. Как правило, таким документом является акт приема-передачи, в котором указываются характеристики арендованного имущества, находящиеся в нем вещи и оборудование, его состояние и другие характеризующие это имущество сведения. Кроме того, в акте указывается дата передачи имущества и проставляются подписи каждой из сторон договора аренды.

Само по себе неуказание в договоре аренды на документ, подтверждающий передачу имущества арендатору, негативных последствий не несет. Однако отсутствие такого документа впоследствии может быть использовано арендатором в качестве доказательства того, что имущество не было ему передано, как это предусмотрено п. 1 ст. 611 ГК РФ. Это, в свою очередь, даст ему право потребовать взыскания в его пользу авансового платежа или арендной платы по договору, так как суд может счесть эти деньги неосновательным обогащением арендодателя (постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.09.2022 № Ф05-19370/2022).

Как показывает судебная практика, в некоторых случаях, если в договоре не указан конкретный документ, можно доказать факт передачи арендатору имущества при помощи других доказательств (например, счетов-фактур) или доказать факт использования имущества арендатором (постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.07.2020 № Ф05-10072/2020).

Уведомлять арендатора о предстоящем прекращении аренды нужно заранее

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Если на момент окончания срока договора арендатор продолжает пользоваться имуществом и ему не направлялось уведомление о намерении расторгнуть договор, суд может признать право арендатора продолжать пользоваться имуществом на прежних условиях на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ. Учитывая это, рекомендуется заблаговременно оповестить арендатора о своем желании прекратить арендные отношения (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.08.2022 № Ф08-5995/2022). Делать это желательно в письменном виде и таким способом, который впоследствии позволит доказать факт направления уведомления арендатору (например, путем направления ценного письма с описью вложения и уведомлением о его получении адресатом). Наличие таких доказательств лишит арендатора права требовать продления действия договора на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ.

В договор следует включить условие о неустойке на случай нарушения его условий

При прекращении действия договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество (абз. 1 ст. 622 ГК РФ). Если он этого не сделал или вернул имущество несвоевременно, можно потребовать от него внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных несвоевременным возвратом убытков, можно также потребовать их возмещения (абз. 2 ст. 622 ГК РФ). Если договором аренды предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат арендатором имущества, то убытки с него могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (абз. 3 ст. 622 ГК РФ).

Если в договоре нет условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества, то взыскать ее с арендатора в случае такого нарушения не получится. В такой ситуации с арендатора можно будет взыскать только арендную плату за время фактического пользования имуществом (до дня его возврата), сумму понесенных убытков, а также проценты на основании ст. 395 ГК РФ (законная неустойка).

По ст. 395 ГК РФ взыскиваются проценты, сумма которых зависит от того, сколько именно денег не выплатил арендатор, и от длительности просрочки, которую он допустил. Договорная неустойка может быть существенно больше этой суммы, поэтому в договоре целесообразно прописать соответствующие условие и размер неустойки или порядок расчета. Как следует из ст. 330 ГК РФ, неустойка за просрочку возврата объекта аренды может быть установлена, например, в виде пени за каждый день просрочки или в виде единовременного платежа (штрафа) за нарушение сроков возврата имущества (определение Верховного Суда РФ от 13.10.2020 № 307-ЭС20-14366).

В договоре нужно прописать, кто оплачивает капитальный ремонт имущества

Если не прописать в договоре условие о порядке проведения и финансирования капитального ремонта арендованного помещения, придется выполнять эту обязанность самостоятельно и за свой счет, а в случае ее неисполнения арендатор вправе по своему выбору потребовать (п. 1 ст. 616 ГК РФ):

Это подтверждается судебной практикой (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30.01.2020 № Ф02-7329/2019).

Чтобы избежать таких последствий, можно предусмотреть в договоре условие, согласно которому обязанность делать капитальный ремонт лежит на арендаторе. Также следует обговорить и то, кто обязан оплачивать этот ремонт. Эту обязанность можно также возложить на арендатора.