Дата публикации 11.03.2026

Договор аренды, как и любой другой договор, считается заключенным, если сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

К существенным условиям относят:

• условие о предмете договора;
• условия, которые являются обязательными в отношении отдельного вида договора аренды;
• условия, названные существенными одной из сторон.

Условие о предмете договора

В договоре аренды следует различать предмет и объект договора.

Предмет договора – это права и обязанности сторон, предусмотренные ст. 606 ГК РФ. Объект аренды – имущество, передаваемое во временное владение и пользование. В договоре следует четко определить его характеристики.

К основным правам и обязанностям сторон договора аренды ч. 1 ст. 606 ГК РФ относит следующее.

Арендодатель:

• обязан передать имущество арендатору во временное владение и пользование или временное пользование;
• имеет право получать от арендатора плату за пользование арендованным имуществом;
• имеет право требовать от арендатора получения своего имущества обратно после окончания срока пользования.

Арендатор:

• обязан оплачивать временное пользование имуществом;
• обязан возвратить имущество арендодателю после окончания срока аренды;
• имеет право требовать от арендодателя предоставления имущества во временное владение и пользование или во временное пользование;
• имеет право временно владеть и пользоваться или временно пользоваться имуществом.

Условие об объекте аренды

Объектами аренды могут быть (п. 1 ст. 607 ГК РФ):

• земельные участки и другие обособленные природные объекты;
• предприятия и другие имущественные комплексы;
• здания и сооружения;
• оборудование;
• транспортные средства;
• другие вещи.

Некоторые виды имущества сдавать в аренду запрещено. Так, например, объектом аренды не может быть технологическое оборудование для производства этилового спирта и алкогольной продукции, содержащей спирт (п. 6 ст. 8 Федерального закона от 22.11.1995 № 171-ФЗ "О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции").

В договоре аренды нужно указать данные, позволяющие определить, какое именно имущество подлежит передаче арендатору.

При передаче движимого имущества рекомендуем прописать в договоре:

• марку;
• модель;
• серийный (заводской) номер;
• цвет;
• год изготовления и т.д.

Взять данные можно из техпаспорта, инструкции, сертификата соответствия и других документов, прилагаемых к имуществу.

При передаче в аренду транспортного средства название и характеристики можно взять из ПТС.

Описание объекта недвижимости можно взять из выписки ЕГРН.

Если данные, позволяющие определить, какое именно имущество подлежит передаче арендатору, в договоре отсутствуют, условие об объекте признается несогласованным, а договор – незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Исключение – случай, когда вещь не была индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами. Например, вещь была передана арендатору и спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды отсутствовал. В этом случае стороны лишаются права ссылаться на незаключенность договора (п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Помимо данных, позволяющих индивидуализировать имущество, подлежащее передаче арендатору, стороны могут согласовать и другие условия об объекте аренды:

• условия пользования объектом аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ);
• условие о составе принадлежностей, передаваемых вместе с объектом аренды (п. 2 ст. 611 ГК РФ);
• условие о недостатках объекта аренды (ст. 612 ГК РФ);
• условие о состоянии объекта аренды (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Условие о размере арендной платы

Размер арендной платы – существенное условие для договоров аренды:

• здания или сооружения (п. 1 ст. 654 ГК РФ);
• земельного участка (п. 12 ст. 22 ЗК РФ).

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере платы договор аренды здания, сооружения или земельного участка считается незаключенным (Определение Верховного Суда РФ от 23.11.2021 по делу № А56-55146/2020). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Рекомендуем согласовать такое условие и в договоре аренды помещений, т.к. нередко суды называют его в числе существенных условий (см., например, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15.05.2024 № Ф06-2021/2023, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11.04.2024 № Ф09-1778/24).

При аренде других объектов (транспортных средств, оборудования, других движимых вещей) условие о размере арендной платы не является существенным. Если его не включить в текст договора, будут действовать условия и порядок, применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 3 ст. 424 ГК РФ). Это, однако, не всегда совпадает с интересами сторон договора. Поэтому рекомендуем согласовывать размер арендной платы вне зависимости от того, какое имущество передается во временное пользование.

Размер арендной платы можно установить разными способами. Наиболее распространены варианты, когда:

• плату определяют в твердой величине за всю площадь помещения;
• плату определяют за единицу площади, например за 1 кв. м.

Плату можно взимать единовременно за весь срок действия договора или за определенный период аренды (месяц, год).

Арендная плата может уплачиваться в виде авансовых платежей, то есть в начале месяца (квартала) за текущий месяц (квартал), а может перечисляться по истечении текущего месяца (квартала), то есть после того, как услуга по аренде оказана.

По общему правилу размер арендной платы не может изменяться чаще, чем один раз в год, если иное правило не установлено законом для определенного вида договора аренды.

Плата за пользование земельным участком обычно входит в состав арендной платы за помещение. Однако это правило можно изменить в договоре (п. 2 ст. 654 ГК РФ).

Также следует расписать правила уплаты коммунальных платежей. Они могут входить в арендную плату или же арендатор может оплачивать их отдельно (вносить арендодателю либо самостоятельно заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями).

По умолчанию арендатор должен возместить арендодателю расходы на оплату коммунальных услуг, т.к. оплата коммунальных услуг относится к расходам на содержание имущества, которые арендатор несет в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ.

Обратите внимание, что возмещение расходов арендатором по предоставленным ему коммунальным услугам сверх арендной платы имеет налоговые риски. О том, нужно ли такие суммы облагать НДС, читайте статью-рекомендацию. О применении в рассматриваемом случае налогового вычета по НДС можно узнать здесь.

При этом арендная плата не может полностью состоять из коммунальных платежей, поскольку в этом случае арендодатель не извлекает никакой выгоды от сдачи имущества в аренду, что противоречит возмездному характеру договора аренды (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" от 11.01.2002 № 66).

Рекомендуем отразить в договоре, включает ли размер арендной платы НДС. Если НДС входит в арендные платежи, то нужно определить, какая часть – арендная плата, а какая – НДС.

В договоре аренды можно предусмотреть, что в целях обеспечения исполнения своих обязательств арендатор перечисляет арендодателю обеспечительный платеж. Этот платеж может быть засчитан в счет арендной платы за конкретный месяц либо возвращен арендатору по окончании действия договора аренды.

Условие о выкупной цене недвижимого имущества

Договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (ст. 624 ГК РФ).

Договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа необходимо рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости.

Следовательно, к правоотношениям сторон в этом случае должны применяться и нормы ГК РФ, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе ст. 555 ГК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Суды признают такие договоры аренды недвижимого имущества с правом выкупа незаключенными в части выкупа недвижимости (см. определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 13.10.2021 № 88-23334/2021).

Другие условия, которые являются обязательными в отношении отдельных видов договора аренды

Законами и другими нормативно-правовыми актами могут быть установлены другие существенные условия договоров аренды.

Например, при аренде объекта культурного наследия, относящегося к федеральной собственности, который находится в неудовлетворительном состоянии, существенным условием будет обязанность арендатора провести работы по сохранению такого объекта. Сделать это нужно в срок, не превышающий 7 лет со дня передачи объекта, включая срок подготовки и согласования проектной документации, не превышающий 2 лет с момента передачи объекта культурного наследия в аренду (п. 4 ст. 14.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ).

Условия, признанные существенными сторонами

Стороны во время переговоров, в переписке, при согласовании проекта договора могут сами решить, какие еще условия будут считаться существенными. Например, они могут договориться, что обязательному согласованию подлежит срок действия договора, порядок передачи и возврата имущества и т.д.