Какими проводками оформить движение денежных средств и расчеты с застройщиком с применением счетов эскроу?
Ответы по учету в учреждениях госсектора

Какими проводками оформить движение денежных средств и расчеты с застройщиком с применением счетов эскроу?

Дата публикации 06.11.2020

Смотрите также

Вопрос аудитору

В соответствии с п. 18 ст. 241 БК РФ (введен Федеральным законом от 31.07.2020 № 263-ФЗ) расчеты по договорам участия в долевом строительстве, заключаемым от имени Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования, осуществляются с использованием счетов эскроу в уполномоченных банках.

Органу местного самоуправления - Департаменту имущества в рамках муниципального контракта на приобретение квартир по долевому участию (на этапе строительства до ввода дома в эксплуатацию) в уполномоченном банке (ПАО Сбербанк) открыты счета эскроу. Денежные средства перечисляются на счета эскроу с лицевого счета Департамента, открытого в финансовом органе. После ввода жилья в эксплуатацию эскроу-агент (ПАО Сбербанк) перечисляет денежные средства с эскроу счетов застройщику. Какими проводками оформляются эти операции?

Согласно ст. 860.7 ГК РФ по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу.

Права на денежные средства на счете эскроу принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару.

Таким образом, до момента ввода жилья в эксплуатацию денежные средства на счете эскроу являются для органа местного самоуправления активом и должны учитываться на балансовых счетах.

Специального счета и бухгалтерских записей для отражения рассматриваемых операций инструкциями по ведению учета не предусмотрено. Поэтому их необходимо согласовать в порядке, предусмотренном п. 2 инструкции, утв. приказом Минфина России от 06.12.2010 № 162н (далее - Инструкция № 162н).

С одной стороны, по экономическому смыслу счет эскроу схож с аккредитивом. При расчетах по аккредитиву банк-эмитент, действующий по поручению плательщика, обязуется перед получателем средств произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлению получателем предусмотренных документов и в соответствии с условиями аккредитива (п. 1 ст. 867 ГК РФ).

Для учета движения денежных средств по специальным счетам учреждений, открываемым в кредитных организациях в соответствии с законодательством, в т.ч. по аккредитивным расчетам, используется счет 201 26 (п. 173 инструкции, утв. приказом Минфина России от 01.12.2010 № 157н, далее - Инструкция № 157н).

При определении кода КОСГУ учреждения руководствуются порядком, утв. приказом Минфина России от 29.11.2017 № 209н (далее - Порядок № 209н). Согласно п. 3 Порядка № 209н расходы относятся на тот или иной код КОСГУ исходя из экономического содержания хозяйственной операции. Коды видов расходов учреждениям определяются согласно порядку, утв. приказом Минфина России от 06.06.2019 № 85н.

Сумма со счета эскроу будет перечислена застройщику при вводе дома в эксплуатацию. Следовательно, операцию по перечислению денежных средств на счет эскроу целесообразно рассматривать в качестве расходной операции по кодам бюджетной классификации, предусмотренных бюджетной сметой для приобретения квартир.

Таким образом, представляется возможным отразить перечисление денежных средств на счет эскроу следующими записями:

Дебет КИФ 1 201 26 510, увеличение 17 (КОСГУ 510) Кредит КРБ 1 304 05 ХХХ - перечислены средства на счет эскроу (п. 51 Инструкции № 162н);

Дебет КРБ 1 106 11 310 Кредит КРБ 1 302 ХХ 73Х - приняты к учету расходы по приобретению квартир (п. 31 Инструкции № 162н);

Дебет КДБ 1 302 ХХ 83Х Кредит КИФ 1 201 26 610, увеличение 18 (КОСГУ 610) - перечислены средств со счета эскроу застройщику (п. 51 Инструкции № 162н).

В программе "1С:Бухгалтерия государственного учреждения 8" реализована общая концепция применения забалансовых счетов 17 и 18 в операциях по движению денежных средств. По КФО 1 счета 18.ХХ используются:

Счета 17.ХХ применяются:

Таким образом, при движении между счетами по расходам в программе "1С:Бухгалтерия государственного учреждения 8" и при поступлении, и при выбытии средств применяется забалансовый счет 18.ХХ.

С другой стороны, для застройщика денежные средства на счете эскроу являются обеспечением обязательств и платежей, которые могут учитываться на забалансовом счете (см., к примеру, письмо Минфина России от 11.11.2019 № 03-11-06/2/86786). Полагаем, что в учете органа местного самоуправления денежные средства на счете эскроу также могут рассматриваться по аналогии с залоговыми (обеспечительными) платежами.

Для учета расчетов с дебиторами по операциям предоставления обеспечений исполнения контракта (договора), иных залоговых платежей, задатков, а также по иным операциям, возникающим в деятельности учреждения и не предусмотренных для отражения на иных счетах учета Единого плана счетов, применяется счет 210 05 "Расчеты с прочими дебиторами". Это установлено п. 235 Инструкции № 157н.

Данная ситуация может быть отражена в учете следующим образом:

Дебет КРБ 1 210 05 56Х Кредит КРБ 1 304 05 ХХХ - перечислены средства на счет эскроу (п. 94.1 Инструкции № 162н);

Дебет КРБ 1 106 11 310 Кредит КРБ 1 302 ХХ 73Х - приняты к учету расходы по приобретению квартир (п. 31 Инструкции № 162н);

Дебет КДБ 1 302 ХХ 83Х Кредит КРБ 1 210 05 66Х - перечислены средств со счета эскроу застройщику (данная операция Инструкцией № 162н не предусмотрена, поэтому ее необходимо согласовать в порядке п. 2 Инструкции № 162н).

Поскольку счета эскроу имеют признаки как аккредитива, так и обеспечительного платежа, вариант отражения операций органу местного самоуправления следует выбрать самостоятельно по согласованию с финансовым органом публично-правового образования, осуществляющим консолидацию отчетности, и закрепить его в учетной политике (п. 7 федерального стандарта "Учетная политика, оценочные значения и ошибки", утв. приказом Минфина России от 30.12.2017 № 274н).

Смотрите также