Если арендодатель применяет ОСН, он должен:

• уплатить НДС с операций по оказанию безвозмездных услуг;
• не начислять амортизацию по объекту, переданному в аренду;
• не учитывать расходы на содержание (в т.ч. коммунальные расходы) и эксплуатацию основных средств, понесенные в период, за который арендная плата не поступает;
• не учитывать в расходах имущественные налоги, уплаченные с этой части.

Если арендодатель применяет УСН (с объектом "доходы минус расходы"), он не сможет признать расходы, связанные с использованием имущества (в т.ч. расходы на содержание и эксплуатацию ОС).

Обоснован такой вывод следующим.

Договор аренды помещения (здания, сооружения) может предусматривать определенный период, в течение которого арендатор освобождается от уплаты арендных платежей. Указанная ситуация квалифицируется как безвозмездное пользование имуществом. Передача имущества в безвозмездное пользование для целей НДС является услугой.

Для целей НК РФ услуга – это деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе ее осуществления (п. 5 ст. 38 НК РФ). Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ оказание услуг на безвозмездной основе является объектом обложения НДС. Поэтому за время пользования арендованным имуществом бесплатно арендодатель должен исчислить и уплатить НДС в бюджет.

Кроме того, несмотря на то что с 01.01.2020 объекты ОС, переданные в безвозмездное пользование, исключать из состава амортизируемого имущества не нужно (абз. 2 пп. "б" п. 23 ст. 2 Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) и по ним следует продолжить начисление амортизации, учесть ее в расходах не получится. Это запрещает п. 16.1 ст. 270 НК РФ. Исключение – все случаи, когда обязанность налогоплательщика предоставить имущество в безвозмездное пользование установлена законодательством РФ.

К расходам на производство и эксплуатацию относятся расходы на содержание, ремонт и техобслуживание ОС и иного имущества и поддержание их в актуальном состоянии (п. 1 ст. 253 НК РФ). Учитываются такие затраты в составе материальных расходов на основании пп. 7 п. 1 ст. 254 НК РФ.

Однако в период освобождения арендатора от арендной платы такие затраты арендодателя в силу ст. 252 НК РФ не являются обоснованными, следовательно, не учитываются.

Кроме того при расчете налога на прибыль организация может учесть в расходах (пп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ):

• налог на имущество;
• земельный налог.

Но при освобождении арендатора от арендной платы в обоснованности таких расходов у налоговых органов могут возникнуть сомнения. Дело в том, что освобождение арендатора от арендной платы не приносит арендодателю дохода. Значит, расходы не являются обоснованными.

Что касается арендодателя, применяющего УСН, то нужно учитывать, что вещь, переданная в безвозмездное пользование, не используется в деятельности, направленной на получение дохода. Соответственно, расходы, которые понесет в этом случае арендодатель (напр., расходы на ремонт ОС, коммунальные платежи), он учесть не сможет (пп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 НК РФ).

Поэтому рекомендуем предусмотреть в договоре арендную плату на период "арендных каникул" в меньшем размере. Устанавливать арендную плату в символическом размере не рекомендуется.