Налог на добавленную стоимость

Дата публикации 22.12.2015

Должен ли арендодатель облагать НДС компенсацию коммунальных расходов, полученную от арендатора сверх арендной платы?

Почему возник вопрос

При предоставлении помещения в аренду расходы на коммунальные услуги (энергоснабжение, водоснабжение и теплоснабжение помещения) зачастую несет арендатор. Договором может быть предусмотрено, что такие расходы возмещаются сверх арендной платы. В этом случае арендодатель помимо арендной платы получает от арендатора компенсацию коммунальных расходов.

Положения НК РФ прямо не говорят о том, что полученная компенсация облагается НДС. Вместе с тем положения п. 2 ст. 153, пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ требуют включить в налоговую базу по НДС все доходы, связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг).

В связи с чем не ясно, включаются ли в налоговую базу по НДС суммы возмещаемых коммунальных расходов.

Рекомендации

Не облагать НДС сумму полученной от арендатора компенсации коммунальных расходов, приходящихся на сданное в аренду помещение. Так считают контролирующие органы.

Обоснование тому следующее.

Объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Арендодатель не является поставщиком услуг по передаче электроэнергии, воды арендатору, поскольку сам выступает в качестве покупателя таких услуг (абонента). Соглашение сторон о возмещении, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения (п. 22 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Данный вывод распространяется и на другие коммунальные услуги (водоснабжение, теплоснабжение) (ст. 548 ГК РФ).

В связи с тем, что арендодатель коммунальные услуги арендатору не оказывает (не реализует), объект обложения НДС отсутствует. Поэтому арендодатель не должен выставлять счета-фактуры с НДС на сумму коммунальных расходов (п. 3 ст. 168, п. 3 ст. 169 НК РФ).

(См. п. 2 письма ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@, письма Минфина России от 31.12.2008 № 03-07-11/392, от 26.12.2008 № 03-07-05/51, письмо УФНС России по г. Москве от 08.06.2009 № 16-15/58069, постановления АС Северо-Западного округа от 18.08.2015 № Ф07-4667/2015, ФАС Северо-Западного округа от 21.07.2009 № А56-48203/2007, ФАС Западно-Сибирского округа от 28.01.2009 № Ф04-7965/2008 (20062-А46-25), от 10.01.2008 № Ф04-62/2008(444-А70-34), ФАС Поволжского округа от 04.03.2008 № А65-8421/2007-СА1-37).

Контролирующие органы считают, что арендодатель не имеет права на вычет "входного" НДС в части коммунальных услуг, потребленных арендатором.

(См. письмо Минфина России от 03.03.2006 № 03-04-15/52, направленное для сведения письмом ФНС России от 27.10.2006 № ШТ-6-03/1040@, постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.09.2006 № А52-353/2006/2).

Счет-фактура от ресурсоснабжающей организации регистрируется арендодателем в книге покупок без учета сумм коммунальных расходов, приходящихся на арендатора.

(См. письмо Минфина России от 06.09.2005 № 07-05-06/234).

Однако право арендодателя на вычет всей суммы налога, уплаченной ресурсоснабжающей организации, подтверждают суды. Ведь данные услуги связаны с предоставлением помещения в аренду, поэтому используются в операциях, облагаемых НДС. Однако при выборе данного варианта поведения возможны споры с контролирующими органами.

(См. постановления ФАС Волго-Вятского округа от 23.11.2009 № А17-7511/2008, ФАС Северо-Кавказского округа от 21.12.2009 № А63-8994/2004-С4-9).

Обратите внимание!

Зачастую арендодатель перепредъявляет арендатору расходы на приобретенные для него коммунальные услуги. То есть арендодатель выставляет счет-фактуру на коммунальные услуги с НДС от своего имени. Во избежание претензий со стороны контролеров указанный в таком счете-фактуре налог он должен заплатить в бюджет, счет-фактуру зарегистрировать в книге продаж.

Арендодатель может не платить в бюджет перепредъявленный арендатору НДС, но при этом он должен быть готов к претензиям со стороны контролеров.

Вопрос о праве арендатора на вычет НДС по "перевыставленным" счетам-фактурам вызывает споры. Подробнее см. статью-рекомендацию.