Комментарии законодательства

Когда государство заплатит за изъятие жилья у обманутого покупателя?

Дата публикации 05.09.2019

Документ

Федеральный закон от 02.08.2019 № 299-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"

Комментарий

Если лицо приобрело жилье у продавца, который не имел права его продавать, то в некоторых случаях такое жилье может быть изъято у добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ). Таким лицам государство гарантирует компенсацию убытков за счет казны РФ.

По правилам, действующим в настоящее время, покупатель, потерявший жилье из-за недобросовестного продавца, вправе обратиться к нему с иском о возмещении убытков. Если вынесенное судом решение в течение года не было исполнено, покупатель может взыскать причиненный ущерб с казны РФ. Такие правила установлены статьей 31.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (далее – Закон № 122-ФЗ). Однако применение этой нормы на практике вызывало споры. До недавнего времени суды зачастую отказывались удовлетворять иски покупателей. Обосновывался отказ тем, что компенсация возможна, только если доказана вина регистрирующего органа в незаконности сделки.

Конституционный Суд РФ в постановлении от 04.06.2015 № 13-П признал такой подход неправомерным. Выплата компенсации казной РФ, по мнению суда, не связана с законностью действий регистрирующих органов.

С 01.01.2020 Закон № 122-ФЗ утрачивает силу. Вопросы государственной регистрации недвижимости, а также правила возмещения убытков добросовестному приобретателю будут полностью регулироваться Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее – Закон № 218-ФЗ). Добросовестный приобретатель по-прежнему сможет получить компенсацию за счет казны РФ, обратившись с соответствующим иском по правилам ст. 68.1 Закона № 218-ФЗ. Однако есть и отличия от прежнего порядка.

Во-первых, право на компенсацию возникает независимо от того, виноват регистрирующий орган в незаконной сделке или нет. Во-вторых, увеличен размер компенсации. Убытки будут возмещаться в размере кадастровой стоимости, существующей на дату принятия судебного решения об изъятии жилья. Сейчас размер компенсации ограничен 1 млн рублей по ст. 31.1 Закона № 122-ФЗ.

В-третьих, если сейчас обратиться за компенсацией можно при неисполнении судебного решения продавцом в течение одного года, то новые правила сокращают этот срок до 6 месяцев. Эти нормы будут применяться к ситуации, когда в изъятии жилья у покупателя отсутствовала вина регистрирующих органов. Выплата компенсации за жилье, в изъятии которого есть вина и регистрирующего органа, будет производиться по специальным нормам, предусмотренным статьей 66 Закона № 218-ФЗ.

Новые нормы будут действовать с 01.01.2020 и применяться к требованиям о компенсации, заявленным после этой даты. При этом тот факт, что судебное решение об изъятии жилья было принято ранее, значения иметь не будет.

Претендовать на компенсацию в полном размере смогут и граждане, у которых по решению суда жилье было изъято в собственность РФ, субъекта РФ или муниципального образования. Подать соответствующее требование они вправе в течение трех лет после вступления в силу Закона № 299-ФЗ. Однако Закон № 299-ФЗ не уточняет, распространяются ли новые правила на граждан, которые уже получили компенсацию по "старым" правилам в меньшем размере.