Комментарии законодательства

Изменились правила регистрации недвижимого имущества и сделок с ним

Документ

Федеральный закон от 23.07.2013 № 250-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости"

Комментарий

Комментируемым законом внесены многочисленные изменения в Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ).

Рассмотрим самые значительные из них.

Сокращен срок регистрации возникновения прав, их перехода или ограничения (обременения). Теперь это срок составляет 18 календарных дней со дня приема документов для регистрации (абз. 2 п. 2 ст. 6 Федерального закона № 122-ФЗ). Напомним, что ранее он составлял месяц со дня подачи соответствующих документов.

Регистрирующий орган получил право самостоятельно вносить в ЕГРП сведения о правообладателе, которые не влекут за собой переход, прекращение или ограничение (обременение) права на недвижимость. При этом регистрирующий орган должен уведомить правообладателя о внесении таких сведений в порядке и способами, установленными Минэкономразвития России (ст. 21.1 Федерального закона № 122-ФЗ).

Уточнены правомочия регистрирующего органа в части проверки законности сделки. Так, чиновники, проводящие регистрацию, обязаны в рамках правовой экспертизы устанавливать отсутствие противоречий между заявляемыми правами на объект недвижимости и уже зарегистрированными (абз. 3 п. 1 ст. 13 Федерального закона № 122-ФЗ).

 

Удостоверение прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Изменились правила удостоверения прав на недвижимое имущество и государственной регистрации договоров и иных сделок (п. 9 ст. 1 Федерального закона от 23.07.2013 № 250-ФЗ).

Так, факт совершения регистрации теперь может удостоверяться как свидетельством о государственной регистрации, так и выпиской из ЕГРП. При этом правообладатель вправе выбрать любой из этих документов.

Государственная регистрация договоров и иных сделок, как и прежде, будет подтверждаться совершением специальной регистрационной надписи. Однако теперь удостоверить можно договор не только на бумаге, но и в электронной форме. Такой электронный документ удостоверяется усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора.

Форма свидетельства о государственной регистрации прав и форма специальной регистрационной надписи устанавливаются Минэкономразвития России. Этот же орган обязан разработать и требования к формату регистрационной надписи в электронной форме.

 

Представление документов для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Существенные коррективы внесены в порядок представления документов для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пп. "б" п. 10 ст. 1 Федерального закона от 23.07.2013 № 250-ФЗ).

Статья 16 Федерального закона № 122-ФЗ была дополнена пунктом 1.1. Нормы данного пункта уточняют порядок подачи документов на регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс, а также объектов недвижимости, включенных в состав автомобильных дорог или централизованных систем водоснабжения.

Кроме того, п. 1.1 регулирует порядок подачи документов на регистрацию прав в электронной форме.

И заявление, и необходимые документы могут быть представлены как на бумажном носителе, так и в электронной форме. Такие документы заверяются усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя и представляются по информационно-телекоммуникационным сетям общего пользования (в т.ч. "Интернет").

Заявление в форме электронного документа заполняется заявителем на едином портале государственных и муниципальных услуг или официальном сайте органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в сети "Интернет".

Если заявление и иные документы представляются в электронной форме, то информация об их приеме отправляется в течение рабочего дня, следующего за днем приема, в порядке и способом, который устанавливается Минэкономразвития России (п. 1 Положения о Министерстве экономического развития РФ, утв. постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 № 437).

Из изложенных норм п. 1.1 не ясно, относятся ли правила о подаче электронных документов только к регистрации прав на предприятия и иные сложные объекты или к регистрации прав на любой объект. Таким образом, следует ожидать разъяснений уполномоченного органа.

Отметим, что п. 2 ст. 16 Федерального закона № 122-ФЗ также претерпел изменения. Согласно новым нормам организация, подающая документы на регистрацию прав, может представить регистрирующему органу выписку из ЕГРЮЛ в отношении себя или контрагента по сделке. Однако делать это он не обязан. В данном случае регистрирующий орган должен сам запросить соответствующие сведения (пп. "в" п. 10 ст. 1 Федерального закона от 23.07.2013 № 250-ФЗ).

 

Документ об уплате государственной пошлины

Изменились правила представления в регистрирующий орган документа, подтверждающего уплату государственной пошлины (пп. "г" п. 10 ст. 1 Федерального закона от 23.07.2013 № 250-ФЗ).

Теперь представлять такой документ регистрирующему органу не обязательно. Орган по регистрации может получить информацию об уплате пошлины из Государственной информационной системы о государственных и муниципальных платежах. Однако если такой информации в системе нет, а заявитель не представил документ об уплате пошлины, регистрирующий орган не принимает заявление и иные документы к рассмотрению.

В этом случае по истечении 18 календарных дней с момента их поступления документы при наличии соответствующего указания в заявлении выдаются заявителю лично или направляются ему посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении.

Если документы предоставлены в электронном виде, то по адресу электронной почты, указанному в заявлении, направляется уведомление в электронной форме о непринятии таких документов к рассмотрению.

Если заявитель не представил регистрирующему органу документ об уплате пошлины или уплата пошлины в соответствии с законом производится после подачи заявления, днем приема документов считается одна из следующих дат (пп. "е" п. 10 ст. 1 Федерального закона от 23.07.2013 № 250-ФЗ):

В этом случае заявление о регистрации принимается к рассмотрению не позднее восемнадцати календарных дней со дня их представления.

 

Документы, удостоверяющие полномочия заявителя

Уточнен вопрос о том, какими документами лицо, действующее от имени организации без доверенности, должно подтверждать свои полномочия перед регистрирующим органом (пп. "г" п. 10 ст. 1 Федерального закона от 23.07.2013 № 250-ФЗ).

Теперь руководитель организации, обращающийся в регистрирующий орган, может представить копии учредительных документов, не заверенных нотариально. Такие копии могут быть удостоверены самим руководителем организации и ее печатью.

Заметим, что, если организация уже обращалась в регистрационный орган с заявлением и представляла эти документы, приносить их в другой раз ей не потребуется. Однако если с момента обращения в регистрирующий орган в учредительные документы вносились изменения, принести их все-таки придется.

 

Регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимости

Комментируемым законом внесены изменения и в статью 25 Федерального закона № 122-ФЗ, которая регулирует регистрацию прав на создаваемый объект недвижимости (пп. "а" п. 20 ст. 1 Федерального закона от 23.07.2013 № 250-ФЗ).

Теперь право собственности на вновь созданный объект недвижимости регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (если его необходимо получать). При этом заявитель может представить такое разрешение по собственной инициативе. Если он его не представит, то регистрирующий орган должен самостоятельно запросить сведения о таком разрешении у органа, его выдающего.

Кроме того, правоустанавливающий документ на участок от заявителя не потребуется, если он уже представлял такой документ при регистрации своего права на участок.

Заметим, что ранее регистрация прав на вновь созданный объект недвижимости производилась на основании документов, подтверждающих факт его создания. При этом перечень таких документов не был утвержден.

Что же касается регистрации права на объекты незавершенного строительства, то правила их регистрации тоже претерпели изменение (пп. "а" п. 20 ст. 1 Федерального закона от 23.07.2013 № 250-ФЗ). Ранее для регистрации права собственности на такой объект требовалось представить документы, содержащие его описание. Теперь такие документы регистрирующему органу не требуются.

Зарегистрировать право собственности на незавершенное строительство можно будет на основании правоустанавливающего документа на участок и разрешения на строительство. При этом разрешение на строительство требуется только в том случае, если его получение обязательно. Если заявитель соответствующее разрешение не предоставит, регистрирующий орган должен запросить его в органе, выдавшем такое разрешение.

 

Внесение в ЕГРП возражений на зарегистрированные права

В соответствии с изменениями, внесенными в ГК РФ Федеральным законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ, в отношении зарегистрированного права в ЕГРП может быть сделана отметка о возражении.

Комментируемым законом Федеральный закон № 122-ФЗ дополнен статьей 28.1, которая устанавливает правила внесения таких возражений в ЕГРП.

Так, запись о наличии возражений вносится в ЕГРП на основании заявления лица, на которое право собственности в реестре было зарегистрировано ранее (предшествующим правообладателем). При этом внесение такой записи не является основанием для приостановления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и отказа в ее проведении.

Соответствующее заявление может быть представлено в виде электронного документа, в том числе и по сети Интернет. Форма такого заявления, а также требования к формату электронного документа утверждаются Минэкономразвития России.

Внесенная запись может быть погашена как по заявлению предшествующего правообладателя, так и без соответствующего заявления. Случаи погашения записи без заявления изложены в ч. 3 п. 1 ст. 28.1. К ним относятся, например:

При этом заявление, поданное предшествующим правообладателем, возвращается ему без рассмотрения, если, например (ч. 5 п. 1 ст. 28.1 Федерального закона № 122-ФЗ):

 

Внесение в ЕГРП записи о запрете регистрации перехода (ограничения, прекращения) права

Новшеством в законодательстве о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является внесение в ЕГРП записи о невозможности регистрации перехода таких прав, их ограничения или прекращения (п. 2 ст. 28.1 Федерального закона № 122-ФЗ).

Так, собственник недвижимости может запретить регистрацию указанных действий без своего личного участия. Это возможно в тех случаях, когда заявление на регистрацию прав подается иным лицом (не законным представителем собственника) или другой стороной сделки.

Запись о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника вносится в ЕГРП на основании его заявления.

При наличии соответствующей записи ЕГРП заявление о регистрации, поданное лицом, не являющимся собственником или его законным представителем, будет возвращено без рассмотрения. При этом регистрационный орган обязан уведомить такого заявителя о возврате его заявления в течение пяти рабочих дней со дня его принятия.

Заявление о невозможности регистрации перехода прав на недвижимое имущество в отсутствие собственника может быть подано и в виде электронного документа по сети Интернет. Форма заявления, а также требования к формату электронного документа утверждаются Минэкономразвития России.

При этом такая запись может быть погашена как на основании заявления собственника, так и без его заявления. Без заявления собственника запись о невозможности регистрации погашается на основании:

 

Регистрация предприятия как имущественного комплекса

Изменениям подверглись правила регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс.

Была скорректирована статья 22 Федерального закона № 122-ФЗ (п. 17 ст. 1 Федерального закона от 23.07.2013 № 250-ФЗ).

Теперь записи о правах на них вносятся в ЕГРП отдельно по каждому объекту, входящему в такой комплекс. Ранее право на предприятие регистрировалось в Едином реестре прав на объект в целом. Правила регистрации имущественного комплекса также должны быть разработаны Минэкономразвития России.

Изменения, касающиеся регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вступают в силу с 1 октября 2013 года.